Покупатель может самостоятельно проверить продавца и отчуждаемый им объект недвижимости накануне сделки. О том, на какие параметры предстоящей покупки-продажи следует обратить особое внимание, рассказала заместитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Юлия Жиганова.
Во избежание таких рисков как признание сделки недействительной или ничтожной, переход задолженностей продавца на нового собственника и прочих негативных ситуаций, стоит скрупулёзно подойти к «чистоте» сделки ещё до подачи документов на регистрацию перехода права собственности и расчётов с продавцом.
Для начала необходимо уточнить у продавца его семейное положение. Если он состоит в браке и данное имущество было приобретено в период супружества, потребуется нотариальное согласие на продажу от «второй половины». В ином случае у семейной пары должен быть брачный договор с раздельным режимом собственности.
Также следует обратить внимание на наличие задолженностей и исполнительных производств продавца. Сделать это можно самостоятельно на сайте Федеральной службы судебных приставов во вкладке «Банк исполнительных производств».
Следующий шаг – получение информации о наличии или отсутствии судебных дел с участием продавца и его супруга (и) на сайтах арбитражного суда, общей юрисдикции и мировых судей.
Не стоит упускать из виду и такой аспект как проверка дееспособности продавца. Убедиться в его возможности принимать осознанные решения поможет справка из психоневрологического диспансера, которую можно попросить у собственника накануне сделки.
Если при приобретении жилья использовался материнский капитал, необходимо удостовериться в том, что в отчуждаемом имуществе были выделены доли всем членам семьи.
Стоит не только запросить у продавца разрешение на продажу недвижимости органов опеки, но и проконтролировать исполнение их требований в случае, если одним из собственников является несовершеннолетний.
Поскольку долги по взносам за капитальный ремонт автоматически переходят покупателю, к анализу этого раздела оплаты коммунальных платежей стоит подойти особенно тщательно.
Немало хлопот может доставить и неузаконенная перепланировка. Соответственно, при её наличии лучше заранее выяснить легальность конструкторских изменений.
Отдельным пунктом прозрачности сделки являются обременения. Покупателю стоит убедиться в том, что их нет либо на момент отчуждения они сняты. Содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) информацию о зарегистрированных обременениях, можно получить из выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Информация о незарегистрированных обременениях находится в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости. Оба документа общедоступны без раскрытия персональных данных собственников в разделе «Электронные услуги и сервисы» на сайте Росреестра. Версию документа с указанными персональными данными, покупателю нужно запрашивать у правообладателя отчуждаемой собственности.
Проверка нотариальной доверенности в случае продажи недвижимости через представителя продавца как правило не составляет труда. Покупатель может сделать это сам, дистанционно с помощью специального сервиса Федеральной нотариальной палаты.
«Проверив указанные источники информации, а также пройдясь по пунктам нашего предыдущего чек-листа, покупатель значительно увеличит шансы на надёжную с юридической точки зрения сделку покупки-продажи», – отметила Юлия Жиганова.
Пресс-служба Госкомрегистра
